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2022年07月29日

在线热潮为中欧仓库带来了巨大回报

在欧洲中部竞争建造仓库的在线零售商正在推动该地区的房地产市场达到新的高度，亚洲投资者正在寻求更高的收益率。

文件照片：一名员工在2018年12月20日在捷克共和国布拉格附近的Dobroviz村的亚马逊运营中心工作。路透社/ David W Cerny /文件照片

德国等较大市场的客户距离短，劳动力成本较低，交通便利，这些都有助于吸引去年对该地区仓储市场的创纪录的28亿欧元（32亿美元）投资中国建材网cnprofit.com。

新加坡主权财富基金GIC于2016年收购了位于布拉格的P3物流园区，目前计划通过收购和购买土地，在未来几年内将该地区410万平方米的房地产资产翻一番。

“五年前，我不希望看到捷克共和国和波兰的亚洲首都，”P3的首席投资官奥蒂斯斯宾塞说。“我们看到的是更多来自亚洲的专门针对物流资产的团体。”

P3正在寻求关闭波兰的一系列土地交易，并正在寻找罗马尼亚和斯洛伐克的目标，因为电子商务为制造商将业务重新安置到中欧和东南欧的行业提供了另一个推动力。

“我们看到更多与电子商务相关的租户，我们将看到这个市场适应这些需求，”斯宾塞说。“对于相同的相对价格，您可以获得的资产质量与您在西欧的资产质量相比更高。”

市场参与者表示，尽管欧洲新兴经济体出现降温迹象，但仓库的有吸引力的回报既增加了海外投资，也支撑了更广泛的商业房地产市场。

在线零售商亚马逊，Tchibo和Zalando于12月在波兰什切青开设了一个仓库，并计划在该国再增加三个 - 这些只是该地区一些电子商务公司的扩张。

房地产对冲

据美国房地产公司高力国际集团（Colliers International Group）称，该地区工业和物流产业的收益率从布拉格的5.5％到索非亚的9.5％不等，而巴黎或柏林的收益率为4.5％。

Panattoni Europe是一家商业房地产开发商，总部位于美国加利福尼亚。

“我们正在中欧建设德国驱动的电子商务建筑。最重要的是，我们看到该地区以外的投资者的巨大趋势试图实现多元化并对冲其他房地产行业的放缓，“Dobrzycki说。

10月，总部位于新加坡的丰树投资公司宣布以11亿美元收购Prologis的全球物流组合，其中包括美国，法国，德国和波兰的物业。

其他大投资者包括主权财富基金中国投资公司（China Investment Corp.）。它于2017年从私募股权公司黑石集团（Blackstone）手中以123亿欧元的价格收购了欧洲仓储公司Logicor，该公司此后回购了10％的股份。

“亚洲投资者开始四处寻找，因为他们看到了与西欧产量的差异，”Dobrzycki说。“有时差距可能是30公里到边界，但产量差异在100到150个基点之间。”

大型建筑物

市场参与者表示，更便宜的土地和更容易的审批流程意味着项目可以在新兴欧洲更快地启动和运营 - 同时为西欧客户提供服务。

虽然Logicor的大部分业务都在波兰，但其中欧和东欧的董事总经理Bartek Mierzwiak预测，未来几年该公司将扩展到该地区的其他国家。

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他说：“为了向西欧国家提供服务，电子商务的大型建筑群正在大规模建设。” “这推动了对我们行业的需求。”

据法国巴黎银行房地产报告显示，大部分投资流入波兰，这是该地区最大的经济体，物流业的交易在2018年达到创纪录的19亿欧元，比一年前增长63％。

去年，波兰在仓储库存增长方面领先17％，而捷克共和国和斯洛伐克也出现了两位数的增长。

根据美国房地产公司Cushman＆Wakefield的数据，波兰正在建设另外220万平方米的空间，此外现有库存面积为1580万平方米。

Colliers表示，总体而言，该行业的投资在2018年增长了20％，达到28亿欧元，空置率徘徊在历史低位，这得益于电子商务的动态。

“（经济）周期现在正在倾斜，我们正处于一个软弱阶段，”科利尔中欧和东欧专家马克罗宾逊说。

“这种动态是一个很好的反周期运动，可以缓解物流企业的任何放缓。”